전세사기를 당한 경우 임차인들은 당장 임차권등기 및 보증금반환소송, 강제경매신청 등을 준비하게 됩니다.

그러나 임대인이 전세사기를 오래 전부터 기획하여, 선순위 근저당권 등이 설정되어 있거나 변제할 재산이 충분치 않은 등으로 소송, 집행의 실익이 없어 안타까운 경우가 많습니다.

따라서 현실적으로는 임대인으로부터 보증금을 반환받는 것보다는 LH 등 공공주택사업자(이하 "LH 등")로부터 보증금을 지원받는 것이 가장 쉽고 빠른 방법이 될 것입니다.

종전까지 정부는 전세사기 피해자 지원정책으로 보증금 직접 지원은 포함하지 않았었는데, 2024. 9.경 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법(이하 "전세사기피해자법") 개정으로 보증금 및 임대료를 직접 지원하는 정책까지 포함하여, 최근 보증금을 전액 회복한 사례도 보고되었습니다.

[LH NEWS] 전세사기 피해보증금 전액 회복 사례! LH 경매차익 지원 본격 시행

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이에 본 글에서는 LH 등으로부터 전세사기 피해보증금을 지원받을 수 있는 방법 및 변호사 조력안내를 드리드록 하겠습니다.

2. '경매차익' 활용한 임대료 및 보증금 지원

전세사기가 발생한 경우, 전세사기피해자는 LH 등과 사전에 협의하여 전세사기피해주택의 매입을 요청할 수 있습니다(전세사기피해자법 제25조 제1항).

이에 따라 LH 등이 전세사기피해주택을 매입하였는데 '낙찰가액'과 'LH 감정가' 사이에 차액("경매차익")이 발생한 경우, LH 등은 그 경매차익을 10년간 전세사기피해자의 임대료로 사용하여야 하고, 전세사기피해자가 도중에 퇴거하는 경우 임대료로 사용하고 남은 금액을 보증금의 한도에서 반환하여야 합니다(전세사기피해자법 제25조 제6항, 제8항).

나아가 만약 경매차익이 적어 전세사기피해자에게 임대료 및 보증금을 지원할 재원이 부족한 경우, 국가 또는 지방자치단체에게 재정지원을 따로 신청할 수도 있습니다(전세사기피해자법 제25조 제7항, 같은 법 시행령 제4조의2 제3항).

통상 낙찰가는 감정평가액에 미달하므로, 위 지원정책에 따르면 전세사기피해자는 임대료 및 보증금을 상당 부분 지원받을 수 있는 것입니다.

3. "전세사기피해자" 해당 소명 어떻게?

다만 위와 같은 지원은 임차인이 보증금을 반환받지 못한 경우 모두에 적용되는 것은 아니고, 전세사기피해자법이 따로 정한 "전세사기피해자"의 요건에 해당되어야 합니다.

위 법률에 따른 전세사기피해자의 요건은 (1) 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖출 것 (2) 임차보증금이 5억 원 이하일 것 (3) 2인 이상의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생되었거나 발생이 예상될 것 (4) 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것입니다(전세사기피해자법 제3조 제1항 각호).

이 중 특히 실무상 소명이 어렵고 문제가 되는 요건은 '(4) 임대인의 기망 의도 등 의심'입니다. 임대인의 기망 의도 등이 인정되기 위해서는 임대차계약 당시 임대인에게 변제 자력이 부족했다거나, 보증금을 반환하지 못할 것을 알면서 임대차계약을 체결하였다는 점 등 객관적 사실이 소명되어야 하나, 대부분 그러한 사실을 뒷받침할 증거자료가 남아있지 않기 때문입니다.

이에 가장 좋은 방법은 (1) 법률전문가의 도움을 받아 증거를 수집하는 한편 (2) 경찰 등 수사기관에 사기죄 등 수사를 의뢰하여 자료를 확보하는 것입니다. 특히 임대인에 대한 수사가 개시된 경우, 그 개시사실 자체만으로 임대인의 기망 의도가 의심되는 정황이 되기 때문에, 전세사기로 의심된다면 사기죄 고소를 병행하는 것이 필요합니다.

이러한 수사개시 및 기망의도 소명을 위한 자료 확보, 고소장 작성, 사실관계 주장 등은 법률요건에 맞게 하여야 하므로, 법률전문가의 조력을 받아 진행하시기를 권해드립니다.